Immobilier logistique en Bretagne : quel est l’état du marché après le boom post-Covid ?

La crise sanitaire a transformé les habitudes de consommation et a accéléré le développement du commerce en ligne. Pour répondre à cette évolution, les entreprises ont dû adapter leur capacité de stockage et de distribution, ce qui a accru la demande d’entrepôts et de plateformes logistiques. 

Quelques années après le boom Covid, quelles sont les perspectives de l’immobilier logistique en Bretagne ? Entre surfaces disponibles limitées, exigences réglementaires et besoins des entreprises, le marché fait face à de nouveaux défis. 

La Bretagne : un marché logistique sous tension

À la suite de la crise sanitaire, la progression des achats en ligne a entraîné un besoin croissant de surfaces de stockage et d’infrastructures de livraison. Depuis 2025, la croissance ralentit et le marché logistique français connaît une phase de normalisation.

Pour autant, en Bretagne, le marché reste sous tension, car l’offre immobilière demeure limitée en comparaison avec le reste du territoire national.

La difficulté tient également à l’inadéquation des surfaces disponibles aux exigences réglementaires applicables aux activités logistiques. Selon le volume et la nature des produits stockés, certaines installations relèvent de la réglementation ICPE (installations classées pour la protection de l’environnement).

De plus en plus exigée, cette classification peut même devenir obligatoire dès que certains seuils de volume de stockage sont atteints. La réglementation impose alors des aménagements spécifiques relatifs à la sécurité et à la prévention des risques.

En Ille-et-Vilaine, par exemple, où la demande d’entrepôts est très forte, les sites classés ICPE manquent cruellement. D’après le média en ligne Bretagne Économique, en 2025, sur les 160 000 m² d’offres de surfaces de stockage disponibles, seuls 18 000 m² correspondaient aux critères recherchés.

La pénurie d’offres en entrepôts adaptés à leurs besoins contraint les entreprises à élargir leur périmètre de recherche vers des zones géographiques plus éloignées.

L’autre option consiste à envisager des travaux d’aménagement et de mise aux normes du parc immobilier logistique existant. Mais cette solution nécessite une étude de faisabilité technique, réglementaire et budgétaire en plus d’exiger des délais supplémentaires.

Les critères de choix d’un entrepôt ou d’un local logistique

L’emplacement et l’accessibilité de l’entrepôt restent la priorité dans un marché breton tendu. La proximité d’axes routiers majeurs, des fournisseurs et d’un bassin de consommation local minimise les coûts et facilite les flux logistiques.

Les caractéristiques du bâtiment constituent un autre critère de choix à considérer. Surface disponible, hauteur sous poutres, capacité de stockage, résistance des sols, nombre de quais de chargement, espace de manœuvre et puissance électrique du bâtiment doivent être adaptés à l’activité de l’entreprise.

Les contraintes réglementaires peuvent exiger des locaux adaptés. Les entreprises qui relèvent de la réglementation ICPE doivent vérifier la compatibilité des locaux disponibles avec leurs besoins spécifiques.

Enfin, le coût du projet doit également être évalué. Qu’il s’agisse d’une location ou d’une acquisition, le montant des charges, d’éventuels travaux d’aménagement et de mise aux normes peuvent peser sur la rentabilité de l’investissement.